都市更新所獲的容積，到底是跑到哪邊去?台灣其實實施都市計畫的建築管理相對是比較晚的，譬如說都市計畫的學系，開始成立是1960年代的中期。整個發展過程裡面，再加上建築管理跟都市專業人員的缺乏，所以我們一貫秉持著地盡其用的做法。每一塊土地都寸土寸金，不管是台北最精華的地區，還是老舊的社區，大概都呼應了地盡其用的思維。
這樣子的思維之下，就會造成建蔽率幾乎是100%，我們台灣話講是「建滿」。按照都市計畫的規定，法定的容積有建蔽率的規定，住宅區是60%。因為過去老舊的房子建蔽率為100%，就造成通風、日照、採光的問題。這些密密麻麻的建築物，或者這些住宅區蓋滿了之後，它只能往上走。
所以都市更新的最大挑戰就是「建不夠分」，意思就是我原來蓋滿了，結果樓層數有這麼多，所以我的住戶就沒辦法分的到。這實在是一個窘困的問題，可是我們都忘了一個很重要的根本觀念，就是其實都市更新有三個方向，一個是叫做「拆除重建」，就推土機式的方式。那麼第二種跟第三種是我們一般人所忽略的，簡單來講叫做「整維」，就是整建跟維護。
譬如說各位如果有去過的迪化街二段，這裡有一些叫做整建，因為那前面的皮是留著我們老舊的建物，後面是新的大樓。或者是像剝皮寮，它就是整個的維護，作為一個歷史文化的街區。可是這兩個部分，獲利的機會比較少，所以民間的建設公司就不太願意去做這塊的都市更新。可是真正的都市更新，再次強調，是在整維這兩個面向。
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拆除重建，為了要獲得最大的利益，變成社會大眾都一窩蜂的想說都市更新就要蓋得更高。這樣子的方式就會變成用容積獎勵，才會讓這些「建不夠分」的人可以分回來。這個就會造成說，為了要獲得公共的空間居住，就忽略掉最重要的復甦都市機能，改善居住環境跟增進公共利益的機能。
再次強調公共利益，一般我們在做都市更新有三個問題：公共性、正當性跟必要性。我們把街角留下一個廣場或綠地，讓未來越來越多的高齡少子的社會，能好好的充分利用友善的公共空間；或者是我們有一個更大片會呼吸的土地，下雨的時候就可以變成是都市之腎，沒有雨的時候，就可以變成都市之肺，多好，一兼二顧，摸蛤仔兼洗褲。從這個角度來看，都市更新原來的想法，真的是有五個原則，來鼓勵給予容積的做法。其中裡面第二個叫做公益設施，這裡面才是我們必須要來關切注意的要點。
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好，這是我個人覺得還蠻不錯的案例，在台北市某一建築的基地，提做一個開放性的公園，一樓、地下室作為里民的活動中心，而且它考慮到行動不便者的使用度。如果經政府指定的這些公益設施如果登記為公家的話，那就不計入容積。不計入容積的部分，才是我們必須要關注的，不計入容積的部分就可以多蓋一層樓或兩層樓。
它拿了政府給它的多的容積，可是這些公益設施有沒有開放才是要來檢視的，而且也常常成為爭議的焦點，因為買房子的人不見得知道這些是建商或建設公司所爭取到的額外空間，認為買到的就是這麼好的空間。如果把公共空間圍起來讓行人穿不進去走不過去，這樣的公共性在哪裡？所以我們就要考慮到，都市更新如果要給予容積就要考慮到公益性。
公益設施還要對地方的環境要有所勾稽，譬如說這邊不需要停車場，你蓋一堆停車場也沒有用不是嗎？這邊如果長者比較多，就會需要活動中心，甚至是社區廚房，讓這些長者活動，可以在社區廚房裡面用餐，認識大家，所以這些東西就很重要，必須要跟當地的生活需求能夠勾稽。有些時候這些活動中心擺在地下室，那麼只有大樓的社區居民才會知道，一般民眾怎麼會知道？或是原來是機車的停車格，就劃為是自己社區裡面的運動設施。
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停車場如果整棟都放在大樓的地下室，而且通常外面都會有管理員管，這樣你會想要貿然進去嗎？而且更重要的是可能會轉為其他的營利性質。所以不只沒有解決公共停車的問題，反而誤了我們原來所希望它能作為公共利益服務的最主要目的。
再舉個例子，如果有停車場的地方，剛好就是很多大眾運輸有提供服務設施的地方，那我們真的需要這些停車場嗎？如果大眾捷運很方便，當然就不用開車啊，這就是所謂的BMW 族。坐公車、坐捷運再走路，或者是我騎腳踏車，再來搭公車，再來坐捷運，這叫 BMW 族，這樣子我根本不需要停車嘛。
如果地方大眾運輸非常方便，那我反過來就要思考社會福利設施，老人聚會場所，或是公園等。所以類似這樣子就是非常好的BMW的例子。歡迎各位加入BMW族。
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好，那麼活動中心如果前面有一個警衛，然後又放一個柵欄，一般人大概不會想要進去吧？有一個獨立的出入口才不會造成出入一定要經過警衛，所以我們在都市設計審議的時候，就常常會要求要有一個獨立的出入口。如果活動中心設在二樓，二樓就要有一個獨立的樓梯下去，或者是一個電梯，不用經過社區的警衛室就能夠去使用。但是總會有更厲害的人，會用移動性的綠籬，平常都把它圍起來讓大家以為這個是社區內的空間，要檢查的時候就把它移開來，這叫做移動性的綠籬。
所以當這些公共設施、公益設施在圍籬裡面，誰會想到要去用？這些警衛戒備森嚴的社區，我們把它叫做「門禁社區」。而當「門禁社區」遍地開花的時候，怎麼可能透過都市更新的容積獎勵，來讓更多的市民擁有更多的公共空間？讓它作為台北、或各都市裡市民真正應該享受的生活品質？所以公益性這三個字，我們就必須要很清楚的了解：正當性、必要性、跟公共性，就是我們在做都市更新，提供公益設施必須要考量的三個思維。
台北市和五都跟十二縣也可以透過類似的方式來要求，都市設計審議管制的規則裡面就可以講清楚，比如說剛剛講的獨立的出入口等等。
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不過其實憑良心講我自己在實務界跟學術界待過，這些還是需要透過教育，讓更多的人知道像類似這樣的場所做法，才能夠去要求建築師、政府部門和建設公司做該做的事。但也有相對不錯的案例，這個社區把開放空間留在街角，沒有用綠籬，也沒有用可移動性的綠籬把他圈起來。整個走廊社區居民都可以使用。我去當地參訪看到當地的居民，並不一定是當地社區的居民，旁邊的居民都可以來使用，這就是一個非常有意思的案例。
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立體連通天橋，我們覺得在一個進步的都市，應該有立體多元的交通運輸方式。如果各位有去過香港、東京，大概都知道立體連通的做法。立體連通的作法就是除了大眾運輸導向的配合之外，下雨時也比較方便行人能夠使用更多的空間。
剩下的交通就可以是必要性的交通，譬如說緊急救難或貨車，這樣可以避開人車的衝突。所以信義計畫區就做了很多的聯通天橋，甚至信義計畫區的兩條捷運，板南線和象山線，現在有些部分是地下連通，有些是地上連通；我們甚至要求未來兩條捷運線地下跟地上的出入口串接在一起，這樣就非常方便我們的使用避開人車衝突。或者我們可以要求都市更新回饋，可不可以考慮到立體連通的方式，像是新板特區的立體聯通的方式。
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再來，在高房價、高地價以及高齡少子的情況之下，什麼樣的需求才是我們要考慮到的？第一個是要求公共設施或公益設施，是不是可以多朝這些方面來考量？譬如說，我提供的圖書館或服務生是真的要替長者來服務。或者是社會住宅或社會福利設施，也就是公宅，可以提供社區餐廳，或社區廚房，甚至可以利用這些空間做魚菜共生。又是食在安全，又可以簡短食物里程，又可以提供社區的長者的飲食安全。所以這項社區廚房的做法，或許就是一個非常好的社區福利設施，這是社會福利設施應該要來做的。
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當然有些是可以納入地方自治的權限。譬如說台北市現在的土地使用管制規則是要送到議會裡面去，我們就把這些要求納進考量。現在內政部也規定在公共設施裡面，機關用地也可以提供社會住宅。這也是我們爭取來的，為什麼？因為理論上機關用地、社會福利設施的公共住宅，本來的定義並不是一個叫做機關用地，可是因應到高齡少子，因應到社會住宅的問題，所以現在也可以按照這樣子的方式來做。
公有土地更要表率。之前在福星國小招開公辦都更的討論說明，福星國小的旁邊有一塊中興國小以前的用地，它現在是公園，可是因為要做都更，未來要不要做為社會的住宅？所以公辦都更其實是非常重要的。
怎麼樣透過公辦都更提供好的都市，更新縮短貧富差距，避免社會極化的情況？很多工業區住宅或商業區違規做住宅的使用，或被圈地起來。這都是現在我們要提高都市的生活品質，要提供都市更新獎勵時必須要避免的。
回應到我一開始所講的，都市更新不只有拆除重建的推土機方式，最重要還有整建維護。如果真的要做都市更新，就一定要回到公益設施的角度來思考，也就是公共性、必要性跟正當性。這樣才能夠真正提升都市生活的品質。
推土機式的都市更新是我們要的嗎？應該不是，我認為大家應該跟我有同樣的觀點，就是錢真的不是問題，心態才是我們的問題。
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主持人（邱虹儒）：我們知道方法很多，但對您來講您覺得台灣目前怎麼樣去改變傳統對環境不利的思考，怎麼去改進，然後讓整個社會、整個都市朝向更好的方向？
李研究員：我覺得講精準就是，態度其實會決定高度。我們說態度之所以會影響行為是因為如果我認為丟棄一張紙屑不只會造成垃圾的問題，也會造成資源的消耗，那我就不做這個事情。所以我的態度就決定我要不要做這個行為。
當然剛特別提到，都市更新這個觀念，就是要讓大家知道說不是只有拆除重建。因為都市更新還是要有整建維護。我們以台北市的經驗來看，迪化街整建維護做完之後，就不會被取代掉，為什麼？因為我到台灣來不是要看台北101嗎？台北101永遠會被取代掉因為它已經不是第一高，也不是第二高，現在是第三高，馬上就要變成第四高。所以不要以第一為唯一目標，應該以唯一為第一目標。
就這個角度來講當然教育就最重要，假設大家都同意這個方向，那我們就說可以從學校的教育開始走到社會的教育，到最後就是公民社會。我們現在在講社區營造通常都簡稱社造，為什麼？因為社造就會包括社區的營造跟社群的營造。社區，就是地緣的社區，就是我們住的地方。不過社群的力量更大，我們透過這樣子的方式讓更多人知道，原來在買房子的時候就要避免造成善意的第三者，什麼意思呢？買房子的時候我可能一看這個房子蠻便宜的就買進去住，住了才發現它是工業住宅。這個就是善意的第三者。可是如果我們把這個資訊公開。有人在工業區違規蓋了一個住宅，比較便宜你要不要買？我當然是不買。
第一個就是不要造成歷史共業，因為過去很多人都講說，我買的時候房子就蓋好了，空間就這麼棒。可是如果我們在透過資訊公開的方式讓他不要發生，就更好了。
愛因斯坦說過一句話，聰明的人解決問題，有智慧的人讓問題不會發生。所以我常講說公民教育就是要讓大家都知道有這樣的方式，所以過去的，我們要求它就地正法，未來的我們就要要求它以合法的方式操作。所以我覺得教育不是那麼容易達到目標，可是今天不做真的明天就會後悔了。